一、出台背景

为深化农村集体经营性建设用地入市试点工作，规范集体经营性建设用地入市试点行为，对我县入市前中后期的管理与决策环节做出规定，建立健全“同地同价、流转顺畅、收益共享”的农村集体经营性建设用地入市制度。根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《中共中央办公厅国务院办公厅印发<关于深化农村集体经营性建设用地入市试点工作的意见>的通知》（厅字﹝2022﹞34号）和《自然资源部办公厅关于印发<深化农村集体经营性建设用地入市试点工作方案>的通知》（自然资办函﹝2023﹞364号）法律、法规及文件规定，结合我县实际，出台了威县集体经营性建设用地入市“1+5”配套文件，其中的“1”就是《威县农村集体经营性建设用地入市试点管理办法》（以下简称《办法》）。

二、主要内容

（一）明确村集体经济组织为入市主体

农村集体经营性建设用地入市主体是享有集体经营性建设用地所有权的农村集体经济组织，包括乡镇、村、组集体经济组织。结合威县实际，将入市主体由“农民集体”明确为“村集体经济组织”。同时规定村集体经济组织可委托其他法人组织作为入市实施主体。

（二）严格入市范围和入市条件

入市范围上，严格了集体经营性建设用地入市范围，限制新增建设用地入市，以使用存量建设用地为主。具体用途上，将集体经营性建设用地用途限制为工业、商业，排除了住宅用途。

入市条件上，集体经营性建设用地入市应纳入全市土地供应年度计划管理，要符合规划要求、完成所有权和使用权登记、地上物补偿完毕、周边具备开发建设条件、无限制土地权利等条件。

（三）规范入市方式和程序，制定入市交易配套文件

入市方式上，落实新《土地管理法》要求，集体经营性建设用地可以采取出让、出租方式直接入市。

出让年期和出租年期上，一是明确入市地块出让的最高年限，不超过同类用途国有建设用地使用权出让的最高年限，同时探索入市工业、产业项目用地弹性出让；二是规定入市地块出租年期最长不超过20年。

入市程序上，结合威县实际，规定威县入市程序为：提出入市意向、乡镇审查、县局审查、编制入市方案、入市方案表决、入市方案核定、公告及交易、成交确认、签订合同。集体经营性建设用地入市交易程序具体规定另行制定，由县自然资源和规划局负责解释。

入市底价上，规定出让价格按照基准地价的70%确定；出租价格按照不低于该宗地20年出让评估价格的5%确定年租金标底；弹性出让的，出让价格标底按照不低于弹性年期与最高年期的比值进行年期修正。此外，考虑到存在带地上物入市的情形，集体经营性建设用地竞得人除缴纳土地出让金外，还需要缴纳地上构筑物价款。

（四）制定国家、集体、农民收益分配配套文件

一是明确集体经营性建设用地入市，入市主体应当向政府缴纳土地增值收益调节金，调节金的具体规定另行制定，由县财政局负责解释。二是集体内部增值收益分配的具体规定另行制定，由县农业农村局负责解释。

（五）制定开发利用监管配套文件

2023年3月8日，自然资源部发布了《集体经营性建设用地使用权出让合同》示范文本（试点试行）、《集体经营性建设用地使用权出让监管协议》示范文本（试点试行）。两个文件互为补充，建构了一套相对完整的土地出让交易以及监管文本体系。

《办法》在两个文本基础上，规定入市领导小组各成员单位及属地乡镇人民政府应按各自职责加强对集体经营性建设用地开发利用情况的监管，开发利用监管具体规定另行制定，由县入市领导小组负责解释。

（六）制定使用权抵押贷款配套文件

《办法》探索适应农村集体经营性建设用地的融资政策，规定通过出让、出租等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以办理抵押贷款，抵押贷款具体规定另行制定，由县金融监督机构负责解释。

三、出台意义

《办法》是落实部工作方案和“二三二”原则要求、符合威县实际的重要指导性文件。《办法》构建了入市前期准备、中期实施、后期监管全方位的服务保障体系，在确定入市主体、规定入市底价、规范入市程序、加强入市监管、鼓励抵押贷款等各关键要点中，结合政策要求和地方实际，细化各项政策措施、夯实改革基础，确保威县试点工作任务落地见效，对探索形成契合威县实际的集体经营性建设用地入市全流程管理机制、建立健全城乡统一的建设用地市场意义重大，为威县开展集体经营性建设用地入市工作提供了更为完善的制度、政策和措施保障。

原文链接：威县人民政府关于印发威县农村集体经营性建设用地入市试点管理办法（试行）的通知